Процес на купување недвижност — чекор по чекор
Од избор на имот до запишување во Катастар: редоследот на чекорите, документите и одлуките што ја носат сигурноста на трансакцијата.
Последно ажурирано: 22.09.2026
Купувањето недвижност во Северна Македонија е низа од точно определени правни чекори. Договорот за купопродажба мора да биде во писмена форма и да биде солемнизиран кај нотар, а сопственоста се стекнува со запишување во јавната книга која ја води Агенцијата за катастар на недвижности. Сè што се случува пред нотарот — проверката на сопственост, товарите, градежната и употребната дозвола — го определува дали трансакцијата е сигурна.
Практичниот совет е едноставен: прво проверете, потоа плаќајте. Аванс или капар се дава само откако е прегледан актуелен имотен лист и е потврдено дека продавачот е запишан сопственик, без хипотека, забрана или спор. Оваа страница го објаснува редоследот; за конкретен имот побарајте адвокат и, ако сакате, ние ќе ве поврземе со проверен професионалец од Nexa мрежата.
Чекор по чекор
1. Определете буџет и барање
Локација, квадратура, катност, ново или старо градење и дали ќе плаќате со кредит. Ако одите со кредит, побарајте претходна проценка на кредитната способност во банката пред да го резервирате имотот.
2. Проверете имотен лист и товари
Извадете актуелен имотен лист од Агенцијата за катастар на недвижности. Проверете сопственик, површина, намена, хипотеки, службености и забелешки за незапишани делови.
3. Технички преглед на имотот
Инсталации, влага, столарија, кров и заедничките делови. За новоградба побарајте градежна и употребна дозвола и проверете дали изведеното одговара на дозволата.
4. Договор и солемнизација кај нотар
Договорот за купопродажба се составува и се солемнизира кај нотар. Точно дефинирајте цена, начин и рокови на плаќање, предавање на имотот и што се случува ако едната страна не исполни.
5. Данок и запишување во Катастар
По солемнизацијата се пријавува данокот на промет на недвижности во општината, а барањето за запишување на правото на сопственост се поднесува до Катастар. Сопственоста е сигурна тогаш кога е запишана.
На што да внимавате
- Плаќање капар пред да е прегледан актуелен имотен лист — најчестата и најскупата грешка.
- Разлика помеѓу запишаната и фактичката состојба (доградби, преградби, тераси затворени без дозвола).
- Нејасни рокови за предавање на имотот и за исплата, особено кога купувањето зависи од одобрување на кредит.
Извори и надлежни органи
- Закон за сопственост и други стварни права
- Закон за облигационите односи (ЗОО)
- Закон за нотаријатот — солемнизација
- Агенција за катастар на недвижности
Често поставувани прашања
- Кога станувам сопственик — со потпис или со запишување?
- Правото на сопственост на недвижност се стекнува со запишување во катастарската евиденција. Солемнизираниот договор е основата за тоа запишување, но самиот потпис не го заменува.
- Дали ми е потребен адвокат?
- Не е законска обврска, но при купување имот се работи за значителна сума и трајна правна последица. Адвокат ја проверува состојбата на имотот и го штити вашиот интерес во договорот.
Кажете ни што барате
Опишете го имотот што го барате и ние ќе ве поврземе со проверен професионалец од Nexa мрежата.
Кажете ни што барате →Поврзани водичи
Договор за купопродажба и солемнизација кај нотар
Што задолжително содржи договорот, што значи солемнизација и кои клаузули ве штитат ако другата страна не исполни.
Прочитајте го водичотПравни аспектиПроверка на сопственост и товари (имотен лист)
Што точно се чита во имотниот лист и кои црвени знаменца значат: застани и провери пред да платиш.
Прочитајте го водичотПравни аспектиДанок на промет на недвижности и данок на капитална добивка
Кој плаќа, кога се пријавува и кои се основите за пресметка — со упатување на надлежните органи наместо на претпоставки.
Прочитајте го водичотСодржината на оваа страница претставува општи информативни содржини и не претставува правен, финансиски или посреднички совет во промет со недвижности, ниту понуда за купопродажба или изнајмување. Прегледувањето на оваа страница не создава адвокатско-клиентски однос. За индивидуален правен совет, обратете се до лиценциран адвокат — официјалниот именик на активни адвокати во РСМ е достапен кај Адвокатската комора на РСМ.